안세회계법인
마이 30분 Q&A
아파트 분양 중도금 회계 및 세무처리 대전광역시도시개발공사 | 2009-03-18
안녕하세요. 질높은 서비스에 감사드립니다.
당사는 아파트건설 분양을 하고있습니다. 문제는 당사가 건설하는 아파트지구에서 문화재가
나오다보니 공기가 늦어지고 있어, 1차 중도금 미납부 분양자들에게는 1차 중고금 연체료를 2차 중도금 납부시 감면하고, 기 납부세대는 2차 중도금납부시 선납할인(중도금의 2.3%)을 감면해주고자 하는데, 회계나 세법상의 문제점을 여쭙고자 합니다.
○ 개요 : 1차중도금 시기 : 08년 12월 / 2차중도금 시기 : 09년 12월...
- 미납부자들은 4월초에 납부예정
물음1) 당사는 연체세대 약100세대의 연체료를 4월중에 1차 중도금과 받는데, 이를 2차중도금 선납할인으로 처리하려 하고, 기납부세대는 2차 중도금 납부시 할인처리(2.35) 하려하는데, 계약서를 다시 써야 되는지?
물음2) 효율적인 측면에서, 일부수정조항에 대해서만 약식계약서를 써서 첨부로 갈음이 가능한지?
물음3) 연체세대 100세대와 기납부세대 300세대의 할인률 및 금액이 다른데, 이로 인해 판매장려금(손금산입)이 아닌 접대비로 처리가 될 수 있는지?
물음3) 사유를 경기불황타개, 매출금에 대한 대손위험을 적게함에 그 목적이 있다고 볼때 이를 판매장려금으로 볼 수 있는지?
물음4) 분양계약자들을 당사와 관련된 특수관계자로 봐 부당행위계산부인으로 손금불산입되고, 상여처분 될 수 있는지?
물음5) 각 세대당 금액이 다른데, 증여로 해당되어 증여세 징수의 문제가 될 수 있는지?
기타 세법상 회계상 처리시 문제점을 부탁드립니다.
답변
1. 공기 및 납부연체 등에 대한 연체료와 선납에 대한 할인약정이 없다면 계약서를 수정해야 합니다.
2. 일부수정조항에 대해서 약식계약서를 써서 첨부로 갈음할 수 있으며, 모든 분양자에 공고하고 거래당사자간 서명확인 등을 받아야 합니다.
3. 약정에 의한 연체료 및 선납할인에 대하여는 접대비에 해당하지 않습니다. 다만, 사전약정없이 특정인에만 할인하는 경우 접대비로 볼 수 있습니다.
4. 실제 특수관계자 아니라면 부당행위 문제 없으며 시가와의 차액이 크지 않으므로 괜찮습니다.
5. 분양자별로 할인액이 다르더라도 일정률에 의한 할인이면 상관없습니다. 즉 분양가액(중도금 등)에 따라 일정률(2.3%)을 할인해주는 경우이므로 증여 등 문제되지 않습니다.
참고적으로 사전약정에 의한 감액 등은 매출에누리로 부가세 과표에서 제외되며, 분양가 확정후 나중에 불입시에 선납할인받으면 매출할인으로 매출액에서 감액합니다. 또한 납기연체에 따른 연체료는 영업외수입 등으로 처리하면 됩니다.
